Nous savons qu’il existe un temps long et un temps court, notamment dans les entreprises, même si l’on assiste depuis une dizaine d’année à un changement de paradigme : le temps long semble disparaître au profit du temps court, voire très court !
Les rythmes de consommation et de production, l’obsolescence programmée, les modèles économiques jouent un rôle prépondérant sur ces modifications. Si d’un point de vue financier, cela peut faire sens, il devient de plus en plus difficile de penser longs termes dans le domaine du Facility Management (FM) et, plus étonnant, dans le secteur immobilier.
Ces deux domaines travaillent sur des investissements oscillants entre 5 ans au minimum pour certains contrats FM et plus de 20-30, voire 50 ans, pour les projets de construction.
Or, la tendance montre que les hautes directions des entreprises rechignent à traiter des affaires portant sur de telles durées. Le suivi des affaires « core business » obligent souvent un traitement rapide, soit en jours, en mois ou trimestres, beaucoup plus rarement en années.
Dans le domaine du Facility Management, cette tendance à travailler sur le « temps court » a des conséquences directes et indirectes, mais offre également des opportunités.
Quelques exemples de changements à opérer :
• Externaliser certaines activités afin d’augmenter les possibilités de variations de charges (beaucoup moins facile avec du personnel interne).
• Modifier les cadences de maintenance en fonction de durées plus courtes.
• Changer les rythmes de maintenance, voire passer du mode préventif à un mode réactif si c’est possible en termes de risques.
• Signer des contrats cadres sur 5-7 ans, mais avec des clauses de sortie et/ou de modifications annuelles.
• Introduire des « autorisations de fluctuations de volumes » dans les contrats afin de ne pas avoir à payer de pénalités le cas moment venu.
• Moduler les contrats afin qu’ils puissent être combinés avec d’autres (principe du « bundle » pour disposer de synergies.
• Dans certains cas, ne plus acheter les infrastructures, mais les louer ou souscrire un leasing.
Ces mesures doivent cependant être intégrées dans un ensemble cohérent et ne pas augmenter artificiellement les charges internes de gestion ces « opportunités ».
Il est donc essentiel de disposer de spécialistes ayant une vision holistique du Facility Management et de très bonnes notions économiques. C’est souvent là que le « bât blesse » car de nombreuses entreprises travaille selon un modèle jugeant les fonctions de « back-office » peu importantes, donc à ne pas valoriser économiquement.
Cette erreur coute cher aux entreprises concernées, mais la dilution des charges induites implique que personne n’y attache de l’importance !
Revenir à un temps long n’est pas forcément souhaitable, voire est impossible. Il faut donc apprendre à composer avec les nouvelles donnes et apporter, en qualité de spécialistes FM, un savoir-faire « global ».
Le secteur immobilier d’entreprises (nous ne parlons pas des investisseurs ni du secteur locatif) subit également ces démarches « à court termes » n’échappe pas à la règle sauf celui – et cela se comprend assez facilement – lié à l’industrie lourde et les fabriques. Mais même dans ce domaine, certains groupes optent pour de la location ou du leasing « all-in », ce qui montre la volatilité dans laquelle nous nous sommes installés.
Bonne lecture et à bientôt.