Certaines notions fondamentales en finance d’entreprise semblent échapper à des managers pourtant issus de formations théoriquement adaptées. Il arrive même que des cadres de grandes entreprises paraissent avoir oublié les analogies élémentaires comme celle de la baignoire qui se remplit et se vide étudiées dès l’école.
Il est parfaitement compréhensible qu’aucun dirigeant ne puisse maîtriser toutes les subtilités comptables ou économiques d’un groupe. Mais il est plus préoccupant de constater que des concepts de base — revenus, valeurs, investissements, amortissements, charges — posent des problèmes à un grand nombre d’interlocuteurs. Et cela, dans des proportions parfois inquiétantes.
Il ne s’agit pas ici de proposer un cours de comptabilité, mais plutôt d’exprimer un certain malaise, voire une forme de stupéfaction, face à l’ignorance, réelle ou feinte, de certains responsables à l’égard de réalités financières pourtant évidentes dans les domaines du Facility Management (FM) et de l’immobilier à usage commercial.
Voici quelques constats élémentaires trop souvent méconnus :
• Un bâtiment de bureaux financé en direct par une entreprise immobilise des capitaux importants. Le choix de le faire apparaître au bilan, de passer par un fonds d’investissement ou un tiers n’est pas neutre : il s’agit d’une décision stratégique.
• La durée d’amortissement de l’investissement immobilier est un levier financier. Au-delà des contraintes fiscales, elle permet d’éviter des à-coups budgétaires et d’optimiser la gestion à moyen et longs termes.
• Fusionner plusieurs immeubles n’entraîne pas systématiquement une baisse des coûts FM. Bien au contraire : selon le niveau de qualité, les technologies intégrées ou la complexité du nouvel ensemble, les charges peuvent fortement augmenter.
• La cohérence entre investissements initiaux et charges opérationnelles se construit dès la phase de conception. Attendre cinq ou dix ans pour organiser ce lien revient souvent à rattraper des erreurs coûteuses.
• L’obsolescence des installations doit être anticipée dès l’origine. Cela permet de planifier leur renouvellement et d’intégrer les charges FM associées dans une stratégie à long terme. • Le partage des postes de travail permet d’optimiser les surfaces et les coûts, à condition que ce principe soit intégré dès la conception du bâtiment. Il s’agit d’un “projet dans le projet”, complexe mais source de gains significatifs.
• Confier des activités non stratégiques à des ressources internes n’est pas toujours efficace. Une combinaison judicieuse entre équipes internes et prestataires externes permet de concilier performance et maîtrise budgétaire.
• À titre indicatif, les charges FM annuelles représentent environ 10 % du coût de construction d’un immeuble tertiaire. Après dix ans, ces frais équivalent donc souvent au prix d’un second bâtiment.
Ces éléments ne sont ni des recommandations ni des conseils, mais de simples constats de terrain, que l’on pourrait qualifier de basiques. Pourtant, ils sont régulièrement ignorés par des professionnels évoluant dans ces secteurs. Et cela n’est pas sans conséquences : dans une entreprise de 500 à 1 000 salariés, les montants en jeu peuvent facilement atteindre plusieurs millions de francs.
La solution ? Favoriser la collaboration entre experts techniques, financiers, opérationnels et immobiliers dès la genèse du projet immobilier. Une approche transversale permet d’aligner les choix techniques avec les enjeux économiques globaux de l’entreprise. Pourquoi s’en priver ?
Bonne lecture, et à bientôt.